A pergunta que mais ouvi nas últimas semanas — no canteiro e no escritório — foi sempre a mesma: "Cris, com essa reforma tributária, minha obra vai ficar mais cara?"
Resposta honesta: depende do que você fizer a partir de agora. E 2026 é o ano de decidir isso, não de descobrir lá na frente quando a conta chegar.
Vou te explicar o que muda, sem economês, do jeito que dá pra usar na obra.
O que mudou, em português de canteiro
Saiu aquela sopa de siglas (ICMS, ISS, PIS, Cofins) e entraram dois impostos no lugar: o IBS (que substitui ICMS e ISS) e a CBS (que substitui PIS e Cofins). É a Lei Complementar 214/2025 que rege tudo isso.
O serviço feito dentro do canteiro continua sendo serviço — e passa a ser tributado por IBS e CBS. Na teoria, é pra simplificar: menos imposto, regra mais clara, crédito mais fácil de aproveitar. Na prática, simplificar dá trabalho no começo.
2026 é só o ensaio — mas é onde você se prepara
Calma com o pânico. 2026 é ano-teste. As empresas emitem nota já com os tributos novos, mas com alíquota simbólica: 0,9% de CBS e 0,1% de IBS — 1% no total, e ainda compensável com PIS/Cofins. Ou seja, neste ano não tem aumento real de carga ainda. A transição completa vai de 2026 até 2033, subindo aos poucos.
Parece folga, mas não é. É o ano de testar o sistema, ajustar a emissão de nota e organizar a casa sem dor no bolso. Quem chegar em 2027 e 2028 cru — quando o negócio começa a pesar — vai apanhar.
Dica prática: já configure sua emissão de nota com os campos novos e rode os testes este ano. Imposto não espera você ficar pronto.
O setor imobiliário tem desconto (com regra)
Aqui vai a parte que interessa a quem incorpora e vende imóvel: o setor entrou com redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS para incorporação e operações com imóveis. Considerando a alíquota padrão estimada em torno de 26,5%, a conta do setor fica em algo perto de 13,25%.
Tem mais:
- Locação entra com redução de 70% na alíquota.
- Na venda de imóvel residencial novo, existe um redutor social que abate R$ 100 mil da base de cálculo por unidade. Em faixa popular (tipo Minha Casa, Minha Vida), isso pode até zerar a conta.
- O RET / patrimônio de afetação segue valendo, de forma transitória, até 31/12/2028.
Importante: esses percentuais dependem da alíquota padrão, que ainda está sendo fechada. Por isso o próximo ponto é o mais importante de todos.
A pegadinha que pega quase todo mundo: cada obra vira um centro de custo
Essa é a mudança que ninguém comenta e que mais dá trabalho. A apuração passa a ser por empreendimento. Cada obra, cada incorporação, cada loteamento vira um centro de custo com cálculo próprio.
Traduzindo pro canteiro: você vai precisar saber, separado, o custo de cada obra — material, serviço, nota, crédito de imposto. Quem toca a obra no caderninho, na planilha solta e no grupo de WhatsApp não vai dar conta. Não é mais "controle se sobrar tempo" — é exigência fiscal.
Na obra: foi exatamente pensando nisso que eu construí o ALVA OBRAS — cada obra com seu diário, seus custos, seu ponto e seus documentos no mesmo lugar, no celular. Quando cada empreendimento precisa fechar a própria conta, ter isso organizado deixa de ser luxo e vira sobrevivência.
Os especialistas estimam até 10% de aumento no custo da obra pra quem não revisar contratos — e até 18% de ineficiência cortada pra quem se antecipar. A diferença entre os dois é organização.
O que fazer agora — checklist honesto
Antes de tudo: eu não sou contador. O que vai aqui é pra você entender o jogo e correr atrás. Antes de mexer em preço ou contrato, sente com o seu contador.
- Converse com seu contador ainda este mês. Pergunte como a sua empresa entra na transição.
- Revise contratos longos — coloque cláusula de repactuação tributária. Contrato fechado hoje sem isso pode te pegar lá na frente.
- Separe o custo por obra desde já. Comece a tratar cada obra como uma empresa pequena.
- Teste a emissão de nota com os campos novos em 2026, enquanto é de mentirinha.
- Recalcule margem e preço com os números reais — não no chute.
Conclusão: regra nova não é fim do mundo
Reforma tributária assusta porque é grande e veio cheia de sigla. Mas no fundo é o de sempre: regra mudou, quem organiza a casa primeiro sai na frente.
Mudança grande me lembra muito quando larguei tudo — apartamento, carro, rotina de obra — pra rodar o mundo um ano com a família. O que separou o susto da melhor decisão da minha vida foi planejamento. Virou meu livro, "5 Passaportes e Um Destino". Na obra é igual: o que assusta hoje vira vantagem pra quem se prepara.
A conta nova vem. A pergunta é se ela vai te encontrar organizado ou no caderninho.
Leia também: Curva ABC na gestão de obras: como o princípio de Pareto salva o seu orçamento.
Sobre o autor: Cristiano Goulart Duarte é engenheiro civil, empresário da construção (Construmad e JLM) e autor do livro "5 Passaportes e Um Destino". Criador do app de gestão de obra ALVA OBRAS. Acompanhe no @engenharianapratica.io
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